ACHTERGROND VAN DEZE ONTWIKKELOPDRACHT

Een Rooms-Katholieke dorpsgemeente heeft besloten om haar kerkelijke activiteiten te gaan concentreren in één van hun beide kerkgebouwen. Daarmee komt het andere kerkgebouw vrij voor andersoortig gebruik, samen met de bijbehorende pastorie en een ruim bemeten perceel.

Wij hebben deze gemeente van begin tot eind begeleid bij het maken van de juiste keuzes en bij het ontwikkelen en verkopen van de gebouwen als toekomstig zorgcentrum voor dementiepatiënten.

DE GEBOUWEN

Het gaat om een compact gebouwencomplex dat is gelegen aan de rand van het dorp:
  • Object: Kerk (1925) met pastorie
  • Locatie: provinciaal gelegen dorp (5.000 inw.) in gemeente met 30.000 inwoners
  • Perceel: 6.000 m2, eigen grond
  • Kerkgebouw: 800 m2, (300-400 personen)
  • Pastorie: 200 m2

DRAAGVLAK BINNEN DE KERKGEMEENTE

De leden van de kerkgemeente waren het eens met de beslissing om de kerk uit de dienst te nemen en hoopte dat met de opbrengsten van de verkoop de andere kerk volledig kon worden gerenoveerd en een financieel onzekere periode kon worden afgesloten. Daarnaast was er de wens dat de kerk als gebouw blijft bestaan en een maatschappelijke functie kan behouden voor de inwoners.

Veel kerkgemeenschappen gaan door een dergelijke fase. Reliplan heeft hiermee veel ervaring. Wij hebben het kerkbestuur kunnen helpen om hierover open en gefundeerd met de kerkgemeenschap te communiceren.

Onze ervaring is dat dit erg belangrijk is voor zowel de kerkgemeente zelf – er gaan immers veel emoties mee gepaard – als voor een goed verloop van het verdere proces.

Meeropbrengst religieus vastgoed bij herbestemming.

VIJF SCENARIO’S

In het algemeen zijn er vijf scenario’s die moeten worden afgewogen bij een verkoop:
  1. Verkoop ‘as is’ Verkoop van het gebouw en de percelen in de huidige staat.
  2. Verkoop met herbestemmingsscenario’s Voorafgaand aan de verkoop wordt een herbestemmingsonderzoek gedaan zodat de koper weet welke mogelijkheden er zijn.
  3. Verkoop met ontwikkelplan Verkoop vindt plaats met een concreet ontwikkelplan en bijbehorend overzicht van de opbrengsten en de risico’s.
  4. Verkoop met geaccordeerd ontwikkelplan Verkoop van het gebouw en de percelen met een ontwikkelplan dat door de lokale overheid is goedgekeurd.
  5. Verkoop met vergund ontwikkelplan Bij deze variant wordt de ontwikkeling gedetailleerd uitgewerkt tot en met het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Dit is het scenario waarin de grootste waardetoename kan worden bereikt.
Als religieus-vastgoed-specialist kunnen wij alle vijf scenario’s begeleiden. Deze gemeente zette in op een ‘verkoop met een geaccordeerd ontwikkelplan’ en zag als voordelen:
  • fors hogere opbrengst dan verkoop ‘as is’
  • controle over de toekomst en de rol van het gebouw
  • beperkt financieel risico
  • relatief korte doorlooptijd in vergelijking tot verkoop aan een projectontwikkelaar: dit duurt soms lang doordat elke ontwikkelaar een periode van exclusiviteit wenst om plannen te kunnen maken en toetsen

WENSEN VANUIT DE KERKGEMEENTE

Het kerkbestuur had een aantal wensen:
  • een oplossing voor de vrij nijpende financiële situatie (hoe overbruggen we de ontwikkelperiode?)
  • een prettig en respectvol proces waarin de relatie met de dorpsbewoners en de lokale overheid goed zou blijven
  • bij voorkeur een bestemming waarbij rust op en rond het terrein behouden blijven
  • een goede, marktconforme opbrengst van de gebouwen het perceel

ONZE AANPAK

OVERBRUGGINGSKREDIET & RISICODELING

Op basis van onze berekeningen werd duidelijk dat een goede opbrengst haalbaar moest zijn. Door ook zelf een deel van het risico te willen nemen, hebben we snel een overbruggingsfinanciering kunnen organiseren zodat er op dat gebied rust en tijd ontstond.

Onderdeel van de overeenkomst met de eigenaar was in dit geval dat Reliplan grotendeels het financiële risico heeft genomen en dat de opbrengsten werden verdeeld in een afgesproken verhouding.

ONTWIKKELCONCEPT: BEGELEID WONEN

De ontwikkelmogelijkheden hangen natuurlijk samen met de specifieke vraag naar vastgoed in de regio, maar daarnaast spelen ook een rol:
  • de ligging en gebruiksmogelijkheden van het terrein en de gebouwen
  • het bestemmingsplan ter plaatse: maatschappelijk gebruik
  • de wensen van de kerkgemeente
  • de welwillendheid van het lokale bestuur om mee te denken en te werken
  • en in dit geval speelde mee dat de kerk een monumentale status had
De gebouwen en de ligging leenden zich heel goed voor wonen, maar het bestemmingsplan bood daar eigenlijk geen ruimte voor. Daarnaast was het de wens van de kerkgemeente om een maatschappelijke functie te behouden. We hebben daarom een conceptplan gemaakt rondom ‘begeleid wonen’:
  • begeleid wonen past binnen zowel het bestemmingsplan als binnen de wensen van de kerkgemeente
  • 10 appartementen en zorgfuncties konden binnen de bestaande bouw worden gerealiseerd
  • 14 appartementen konden als nieuwbouw worden gerealiseerd op het eigen terrein

Met de nieuwbouwappartementen in het plan creëerden we voor de kerkgemeente een mogelijkheid van forse waardecreatie zonder afbreuk te doen aan hun wensen van rust en een maatschappelijke functie.

“Het geeft een heel vertrouwd gevoel dat Reliplan ons van begin tot eind kon begeleiden, inclusief de planontwikkeling en vergunningen.”

TOETSING

We hebben onze ideeën laten uitwerken door een architect en een calculatiebureau. Zo kregen we zicht op de opbrengstwaarde (geraamde opbrengsten minus geraamde kosten). Daarnaast hebben we vanuit ons netwerk een verkenning gedaan naar zorgpartijen die geïnteresseerd kunnen zijn in dit kleinschalige zorgcomplex.

Alle resultaten hebben we samengevat in een goed verzorgd conceptplan dat we als ‘principeverzoek’ hebben ingediend bij de gemeente en bij de monumentencommissie. Zij hebben hierop beide positief gereageerd.

VERKOOP ALS WOONCENTRUM VOOR DEMENTIEPATIËNTEN

Met een zorginstelling uit de directe omgeving hebben we een overeenkomst kunnen bereiken over de verkoop. In directe samenspraak met de zorginstelling hebben we het conceptplan tot op detailniveau uitgewerkt tot een volwaardig plan voor 24 dementiepatiënten die er in een veilige en inspirerende omgeving kunnen wonen en recreëren.

Elke cliënt krijgt een eigen appartement met woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken. Daarnaast komen er een gezamenlijke woon- en eetkamer, een knutselkamer en een grote, gesloten tuin.

TOEWIJZING VERGUNNING

Het uitgewerkte plan hebben wij namens de eigenaar ingediend bij de gemeente. We hebben daarbij het verzoek gedaan tot een verkorte procedure omdat het plan paste binnen de bestaande bestemming, weliswaar met het verzoek tot toestemming voor extra bouwvolume (de nieuwbouwappartementen).

De gevraagde parkeerruimte (van 7 naar 12 plaatsen) was nog een punt van discussie. Gelukkig was de gemeente gevoelig voor ons argument dat de parkeersituatie in elk geval sterk zou verbeteren ten opzichte van het verleden (100 auto’s op straat bij een drukke kerkdienst).

Al na 20 weken was de vergunning verleend en onherroepelijk.

“Het is heel bijzonder dat Reliplan ons al snel financiële ruimte kon bieden en volkomen transparant mede risico nam in het herbestemmingstraject.”

OVERDRACHT

De zorginstelling heeft – zoals we waren overeengekomen – de kerk met pastorie, het plan en de vergunning gekocht van de kerkgemeente. Dit was acht maanden nadat wij de opdracht hadden gekregen.

ORGANISATIE

  • Reliplan was onderdeel van de gemandateerde ontwikkelgroep met daarin ook bestuursleden van de kerkgemeenschap.
  • De rol van Reliplan veranderde gedurende het traject van adviseur en procesbegeleider tot risicodragend projectontwikkelaar en verkopend makelaar.

HET RESULTAAT

Het traject was voor alle betrokkenen heel succesvol: de kerkgemeenschap heeft op een respectvolle manier afstand gedaan van hun kerk én kan een financieel gezonde toekomst tegemoet zien.

En de zorginstelling heeft een bijzonder mooie locatie verworven die precies is toegesneden op hun behoeften. Een plek waar nog vele jaren kwalitatieve zorg kan worden geboden aan dementerende bewoners.